通州新城量价齐暖 房价倒挂能否逆转———
上周，本报刊登了《新 地王 能否“救价”通州》的报道，有通州读者打电话咨询，目前一些通州新盘开始酝酿涨价，不知 二手房 市场是否也有价量上升的势头，目前适合出手购买通州二手房吗？《广厦时代》随即对此进行了追踪采访。
量有所涨 价未骤升
本周一上午十点，笔者来到通州区房地产交易中心交易大厅，看到大厅内人头攒动、等候的座椅上已是座无虚席，这里的 二手房交易 火热可见一斑。据二十一世纪不动产数据分析，进入五月份后，通州二手房的成交量环比增幅为21.04%，虽低于北京市的平均数值（30.38%）9.34个百分点，但已然是涨幅明显。另据北京市统计局今年5月份发布的住宅销售价格指数显示，今年4月份全市二手房指数同比2011年同期为96.8%，而1-4月环比均成略微上涨趋势为100.3%左右。可见在2011-2012年度间二手房交易价格呈现出触底回暖的迹象。链家销售人员介绍说：“仅端午这三天假期，只我们链家在通州区的门店就成交200余套。已经达到2009年时的水平了。”同时笔者了解到实际成交价格却并不像成交量那样明显增加，而且二手房交易过程买卖双方也存在着不小的议价空间。
通州的二手房一直以性价比较高受到刚需青睐。据21世纪不动产数据统计，今年5月份，通州成交量前十名的小区依次为：香雪兰溪、怡乐园、 新华联家园 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]、武夷花园、 时尚 街区、西马庄、翠屏北里、颐瑞东里、 新通国际花园 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]、蓝调沙龙。数据显示，此10个小区最近成交非常活跃，部分小区的月度成交套数在20套以上，其中第一名香雪兰溪成交量环比增长187.5%，第二名怡乐园与第三名新华联家园成交环比增幅分别为4.76%和185.71%，最后一名为蓝调沙龙，成交环比增幅为333.33%。据统计，通州最活跃的10个小区，其成交量环比增幅在0%-400%之间。
价格方面，从成交最活跃的10小区来看，整体呈现量涨价稳趋势。据统计，10小区中，价格最高的挂牌均价为15979元每平方米，最低的12539元每平方米。相对4月而言，价格下降的有6个，价格上涨的只有4个，且涨幅均未超过1.5%。
21世纪不动产分析师粟日认为，在政策逐渐向刚需倾斜的同时，像通州这类性价比较高，价格相对较低的版块，市场热度容易上升。这些区域新盘占比往往较多，开发商在库存压力下不敢贸然涨价，由于价格较低新盘的拉动作用，致使该区域楼价以稳为主，不可能大涨。
“倒”虽存在 实为“挂”着难卖
通州目前一二手房价格“倒挂”现象明显。新城区域由于有北京ONE、运河湾等单价2万元以上的高端楼盘拉高了新房均价，所以倒挂现象并没有梨园等区域突出。在新城范围内二手房的报价大多是与低价新盘持平或略微高出百分之五以内。一些至今仍报价1.8万元每平米的住宅除少部分为学区房等特殊条件，基本上是业主心理预期过高且并不急于售出。实际状态也几乎都是挂而无售。
真正以“倒挂”价位成交的住宅实为总价极低的小户型。70平方米以下、总价百万以内的二手房是刚需一族的首选。新城区域新房大多是在90平方米以上的户型，而二手房源里40-60平方米的小户型比比皆是，如武夷花园（水仙园）一套已有10年房龄的一居42平方米的小户型。单价1.5万每平方米，价格高于附近新盘（如 京贸国际城 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]均价14600元/平方米），但总价仅有65万，对资金紧张的刚需一族来说无疑是一个重点选项。
房源趋少 交易理性
我爱我家的销售人员表示：“由于最近两个月销量提升，目前挂出的新增房源明显减少。”笔者同时也了解到，由于玉带河东街附近等一些老旧小区已列入通州新城改造动迁范围，这些小区已经停止了二手房交易，这也是导致二手房源相应减少的原因之一。但同时也有相应一部分业主受新房市场价位反弹的触动，转而投入捂盘观望、停售转租之列，亦是二手房源减少的原因。同样因为大量新盘入市，市场上可选范围很大，二手房实际成交的价格并没有因房源减少而有明显变化。
有关专家表示，在经历了近几年数次的房地产波动、调整之后，二手房的买卖双方也都趋于理性。不会再有恐慌性的集中抛售与求购的现象。以刚需与改善性购房为主的二手房交易也越来越目的明确、有条不紊。
